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Vorsicht bei der Einräumung von längeren Räumungsfristen bzw. vorübergehenden Nutzungsvereinbarungen zu Gunsten der Veräußerer bei Immobilienkaufverträgen!

Die vorliegende Entscheidung liegt eine in der Immobilienpraxis häufiger auftretende Sachverhaltskonstellation zu Grunde, in der dem Veräußerer einer Immobilie durch den Erwerber für einen längeren Übergangszeitraum eine Räumungsfrist bzw. ein befristetes Nutzungsrecht eingeräumt wird, bevor der Veräußerer die Immobilie räumen und den unmittelbaren Besitz an den Erwerber herausgeben muss. Insbesondere bei Wohnraumimmobilien können sich hieraus nicht unerhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken für den Erwerber ergeben.

Das OLG München hat mit der vorliegenden Entscheidung in einer derartigen Konstellation den konkludenten Abschluss eines Mietvertrages angenommen. Auf Basis dieses Mietvertrages hat das OLG München zu Gunsten des Veräußerers ein Besitzrecht an der veräußerten Immobilie bejaht. Da darüber hinaus auch keine Kündigungsgründe vorlagen, hat das OLG München eine Pflicht des Veräußerers zur Räumung der Immobilie verneint.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte die Eigentümerin eines Einfamilienhauses (= Beklagte zu 1) dieses im Jahr 2012 an eine GmbH (nachfolgend: GmbH) verkauft. In der notariellen Kaufvertragsurkunde wurde zwischen der veräußernden Beklagten zu 1) und der erwerbenden GmbH eine Räumungsvereinbarung getroffen. In dieser Räumungsvereinbarung hat die GmbH der veräußernden Beklagten zu 1) unter anderem eine großzügige Räumungsfrist bis zum Jahr 2015 gegen Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung eingeräumt.

Bereits im Jahr 2013 wurde das Einfamilienhaus durch die GmbH mit notariellem Kaufvertrag an den Kläger weiterverkauft. In diesem notariellen Kaufvertrag zwischen der GmbH und dem Kläger wurde auf die ursprüngliche Räumungsvereinbarung aus dem notariellen Kaufvertrag aus dem Jahr 2012 zwischen der Beklagten zu 1) und der GmbH Bezug genommen und vereinbart, dass der Kläger in alle Rechten und Pflichten aus der Räumungsvereinbarung zwischen der Beklagten zu 1) und der GmbH eintritt und insoweit allein das Räumungsrisiko übernimmt.

Im Nachgang hat die Beklagte zu 1) über mehr als zehn Jahre weiter in der von ihr veräußerten Immobilie bewohnt und monatliche Zahlungen von zunächst EUR 1.250,00 zzgl. Nebenkostenvorauszahlung, sodann EUR 1.500,00 zzgl. Nebenkosten und zuletzt EUR 2.250,00 zzgl. Nebenkostenvorauszahlung bezahlt.

Mit Schreiben vom 06.02.2024 hat der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1) die fristlose Kündigung des „Nutzungsverhältnisses“ erklärt und sie aufgefordert, das Haus bis zum 28.02.2024 herauszugeben. Der Kläger kündigte zudem noch gemäß § 543 Abs. 2 Nummer 3 a BGB wegen Zahlungsverzuges, gemäß § 543 Abs. 2 Nummer 2 BGB wegen Vernachlässigung des Objekts und gemäß § 543 Abs. 3 Nummer 1 BGB wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung trotz mehrfacher Abmahnung und Kündigungsandrohung fristlos und hilfsweise ordentlich zum frühestmöglichen Zeitpunkt.

Das Landgericht Kempten (Urteil vom 18.10.2024 – 22 O 193/24) hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Das Landgericht ist von dem Zustandekommen eines Mietvertrages zwischen der Beklagten zu 1) und dem Kläger ausgegangen und hat das Vorliegen von außerordentlichen und ordentlichen Kündigungsgründen verneint.

Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zum OLG München hatte keinen Erfolg. Auch das OLG München hat mit seinem Urteil vom 06.03.2025 – 14 U 3532/24 e den (konkludenten) Abschluss eines Wohnraummietvertrages bejaht und hat ebenfalls das Vorliegen von außerordentlichen und ordentlichen Kündigungsgründen verneint.

Das Urteil des OLG München zeigt, dass die Gewährung von großzügigen Räumungsfristen und / oder Nutzungsvereinbarungen im Rahmen von Immobilienkaufverträgen, insbesondere über Wohnraumimmobilien, in zweierlei Hinsicht mit rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken verbunden ist. Zum einen muss bereits bei der Vereinbarung von längeren Räumungsfristen und / oder Nutzungsvereinbarungen darauf geachtet werden, dass diese sorgfältig und eindeutig formuliert werden, um den unbeabsichtigten Abschluss eines Mietvertrages zu vermeiden. Zum anderen – und hierin liegen in der Praxis die eigentlichen Risiken – muss im Anschluss jedes Handeln der Parteien vermieden werden, das als nachträglicher (konkludenter) Abschluss eines Mietvertrages ausgelegt werden könnte.